Husorden

VELKOMMEN TIL VESTERVANG Afsnit 5 ØST

Indledning m. information

Foreningens navn: ”Ejerforeningen Vestervang 5 ØST”
Adresse: Vestervang 8, lej. 811, 8000 Århus C.
Hjemsted: Århus Kommune med mat. nr. 117 up, og med et grundareal på 17.283 kvm. Ejendommen har ejendoms nr. 52925 – 2. De 2 bygninger har ifølge BBR et samlet etageareal på 10.101 kvm. Bebyggelsen er underlagt Århus Kommunes lokalplan nr. 77.

Bebyggelsen er opført som elementbyggeri i beton. Opførelsen er påbegyndt midt 60´erne, hvor Århus Kommune udskrev en arkitektkonkurrence for bebyggelse af området. Vinder af konkurrencen blev de kendte arkitekter Friis & Moltke.
Boligbyggeriet veksler mellem højhuse og terrassehuse. Højhusene benævnes Altangangshuse.

Hele lejlighedsbyggeriet udgjorde med sin moderne arkitektur – i såvel højhuse som terrassehuse og underjordiske garageanlæg – noget af det ypperste i datidens boligbyggeri.

Ejerforeningen Vestervang 5 ØST omfatter numrene 1,2,3 i terrassehuset samt 7 & 8 i altangangshuset. Der er i alt 96 lejligheder heraf 28 i terrassehuset og 68 i altangangshuset plus 36 enkeltgarager i garagekælderen under altangangshuset. Disse 36 garager er selvstændige matrikelnumre.

Lejlighederne er af meget varierende størrelser og indretninger. Der er 6 små lejligheder beliggende på 1. etage i altangangshuset – hver på ca. 21 kvm. bruttoareal.
De øvrige 90 lejligheder spænder fra de mindste på brutto ca. 44 kvm. til de største på 150 kvm. Til hver af disse lejligheder hører der en terrasser/altan af varierende størrelse.
2 lejligheder ejes af Ejerforeningen. En mindre, der anvendes til kontor, og en større, der anvendes som funktionærlejlighed for en ansat ejendomsassistent.

Indeholdt i grundarealerne er der nord for altangangshuset anlagt tilhørende store parkeringsarealer omfattende et større antal parkeringspladser herunder et antal handicappladser. Der er gennemgang gennem altangangshuset fra P-arealerne til terrassehuset. Der planlægges et antal p-pladser med mulighed for el-opladning.

Mellem altangangshuset og terrassehuset er der anlagt beplantede bede. Mellem altangangshuset og bedene er der en ensrettet kørevej (der er kategoriseret som brandvej), med indkørsel i den østlige ende af byggeriet og udkørsel i den vestlige.

Ejerforeningens forhold reguleres overordnet af gældende lokalplaner, tinglyste servitutter, ejerlejlighedsloven, deklarationer mm. samt Ejerforeningens vedtægter og husorden.

Ejerforeningens vedtægter er udarbejdet med udgangspunkt i den af Erhvervsministeriet, den 29. november 2020 udstedte ”Normalvedtægt for ejerforeninger”. Vedtægten er godkendt på generalforsamlingen den 24. marts 2022 og tinglyst på lejlighederne.
Ejerforeningen ledes af en bestyrelse på 5 medlemmer valgt i henhold til vedtægten. Bestyrelsen har ledelsen af foreningens anliggender mellem de årlige generalforsamlinger.
Den daglige drift og administration varetages – under formandens ansvar – af administrator og/eller den driftsansvarlige.

Der er ansat en ejendomsassistent.

Hvis der ikke er ansat administrator og/eller driftsansvarlig har Bestyrelsen den daglige ledelse, og er ejendomsassistentens nærmeste foresatte.
Ejendomsassistenten varetager det daglige arbejde med servicefunktioner herunder renholdelse af alle udvendige fællesarealer og reparationer samt specielle opgaver i bygningerne.
Ejendomsassistenten kan mod afregning til ejerforeningen og efter aftale med den driftsansvarlige eller bestyrelsen udføre reparationsopgaver, der ligger uden for det normale arbejde, der udføres for fællesskabet.

Bestyrelsens sammensætning og kontaktmulighed til bestyrelsesmedlemmerne, administrator, driftsansvarlige samt ejendomsassistenten fremgår af en informationsskrivelse, der ligger på foreningens hjemmeside.

Det er den samlede ledelses opgave:
At holde områdets og bygningernes fællesarealer rene og præsentable, således at bygningerne, deres facader og udendørsarealer med græs og beplantede bede altid fremtræder præsentable og indbydende.
At energiforbruget styres således, at der er optimal komfort i lejlighederne med det mindst mulige energiforbrug – dette ikke mindst under hensyn til klimaet.

At der i Ejerforeningen hos formand, administrator og den driftsansvarlige kan søges rådgivning og service vedr. ejendommen, de fælles installationer og arealer m.m.

At lejlighedsindehavere og eventuelt lejere bor i et velfungerende fællesskab.

For at Vestervang 5 ØST kan være et rart og godt sted at bo, bør alle beboere tage hensyn til hinanden. Alle skulle gerne være tilfredse med at bo i Ejerforeningen. Dette kan opnås ved, at alle i fællesskabet viser hensyn over for øvrige beboere.

Denne husorden samt vejledninger skulle gerne skabe et godt fundament for et godt miljø, samt holde bebyggelsen og fællesarealerne i god stand.

Husordenen er udarbejdet på baggrund af vedtægterne og udvidet med supplerende bemærkninger samt henstillinger.

Husordenen med tilhørende bilag godkendes og vedtages på førstkommende generalforsamling og er gældende til der foreslås ændringer til godkendelse på en generalforsamling.

Et hvert medlem kan fremsætte forslag til ændring. En ændring vil ikke være gældende før den er godkendt på en generalforsamling.

Denne husorden med tilhørende bilag er godkendt på Ejerforeningens generalforsamling 24. marts 2022.

Indholdsfortegnelse:

1.1. Fællesbidraget
1.2. Fællesudgifter
1.2.1. Varme og vandforbruget
1.2.2. Vedligeholdelse
1.2.3. Forsikring
2. Vedligeholdelse jf. vedtægtens § 15 
3. DE ENKELTE LEJLIGHEDER 
3.1. Ombygning, renovering og modernisering af lejligheder
3.2. Håndværkere
3.3. Renoveringsstøj
3.4. Facaderne
3.5. Markiser eller anden solafskærmning: 
3.6. Støj 
3.7. Lejlighedsdøre
3.8. Navneskilte
3.9. Akut adgang til lejligheder 
3.10. Husdyr
3.11. Adfærd på altaner og terrasser
3.12. Grill
3.13. Fuglefodring
3.14. Pulterrum
4. GARAGER
5. FÆLLESAREALER 
5.1. Parkering 
5.2. Fælles belysning 
5.3. Garagekælderen
5.4. Bilvaskeplads
5.5. Elevatorer
5.6. Legeplads 
5.7. Boldspil og anden leg 
5.8. Rygning
5.9. Opmagasinering på trapper og fællesarealer
5.10. Fælles udearealer
6. FÆLLES INSTALLATIONER/FÆLLES FACILITETER
6.1. Energiforsyningen – Varme, vand og el
6.1.1. Varme 
6.1.2. Vand
6.1.3. El 
6.2. Rørinstallationer
6.3. Afløbsinstallation 
6.4. Udsugningsanlægget
6.5. Låsesystem
6.6. Nøgleopbevaring
6.7. Radio, TV og Internet 
6.8. Beboerservice
7. AFFALDSHÅNDTERING

1.1. Fællesbidraget.

I henhold til vedtægten er bestyrelsen ansvarlig for opkrævning af et fælles driftsbidrag. Bidraget betales af alle medlemmer af Ejerforeningen i relation til de på de enkelte lejligheder tinglyste fordelingstal.
Summen af fordelingstal for samtlige lejligheder er 2041. Dette fordelingstal anvendes bl.a. ved a conto opkrævning.
Driftsomkostningerne fordeles efter et samlet fordelingstal på 2012. (Foreningens kontor og
ejendomsassistentlejlighed fragår med henholdsvis 4 og 25, i alt 29).
Fællesbidragssatserne pr. tinglyste fordelingstal til henholdsvis drift og a conto opkrævning for energiforbrug fastsættes af bestyrelsen, og forelægges til godkendelse på den årlige ordinære
generalforsamling. De af bestyrelsen fastsatte bidragssatser indeholdende driftsbidrag og a conto energibidrag opkræves samlet som a conto i perioden fra 1. jan. til den ordinære generalforsamling, der afholdes senest inden udgangen af maj måned. Herefter opkræves det af generalforsamlingen godkendte
bidrag.
Aconto bidraget til energi kan reduceres for de 36 garager.
Fællesbidraget betales månedligt og skal være betalt senest den 4. i måneden.
Ejerforeningen er tilsluttet PBS (betalingsservice), og fællesudgifter opkræves via PBS.

1.2. Fællesudgifter

Fællesudgifterne omfatter et drifts- og energibidrag.
Driftsbidraget er til dækning af: Vedligeholdelse af bygningerne, herunder elevatorer, udsugningsanlæg og fælles belysning samt renovation og udvendige arealer. Ligeledes omfatter det udgifter til driftsansvarlig, ejendomsassistent og administration herunder skatter, forsikringer m.m. Udgifter til fælles elforbrug (belysning af fællesarealerne, elevatorer og udsugningsanlæg) indeholdes også herunder.

Energibidraget dækker varme- og vandforbrug samt serviceomkostninger på energistyringerne,
energimærkeomkostning og administrationsomkostninger samt indkøb af energimålere.
Som beskrevet i vedtægterne opkræves energibidraget som a conto til en periodeopgørelse (pt. årsopgørelse) er udarbejdet. Herefter afregnes henholdsvis efter fordelingstal og ud fra de aflæste individuelle forbrug i lejlighederne.

1.2.1. Varme og vandforbruget.

Bestyrelsen har høj fokus på energiforbruget herunder varmeforbruget. Administrator følger nøje det totale forbrug med ugentlige aflæsninger og månedlige registreringer og opgørelser. De centrale styringer holdes løbende under observation for korrekt indstilling.
Bygningerne har ikke den højeste isoleringsgrad, men under hensyntagen til rentabilitetsberegninger gennemføres der løbende forbedringer. Ligesom udsugningsanlægget styres specifikt med periodisk reducering af udsugningen og totalt stop.

I fællesskabets økonomiske interesse opfordres der til, at der også i lejlighederne er opmærksomhed på varme- og vandforbruget, herunder at der skrues ned for termostatventilerne på radiatorerne, hvis døre og/eller vinduer åbnes. Det er vigtigt, at udluftning foretages kortvarigt og ligeledes med lukkede termostatventiler. Ligeledes at der ikke forekommer unødigt vandspild.

1.2.2. Vedligeholdelse.

Vedligeholdelse af bygningerne udgør en væsentlig andel af foreningens udgifter. En høj vedligeholdelsesstandard på bygninger opført i 1969/70 og ønsket om et præsentabelt område medfører
omkostninger. Det er bestyrelsens målsætning, at vedligeholdelse – både den løbende og de større vedligeholdelsesprojekter – afholdes inden for foreningens årlige driftsbudget.
Det kan dog ikke udelukkes, at der kan forekomme ekstraordinære indbetalinger til specielle installationer
eller vedligeholdelsesprojekter.

1.2.3. Forsikring

I henhold til vedtægten er bestyrelsen ansvarlig for tegning af fælles forsikringer. Ejerforeningen har for nuværende tegnet:

• Bygningsforsikring. Dækningsoversigt fremgår af foreningens hjemmeside
• Erhvervsansvars- og arbejdsskadeforsikringer for og under udførelse af det arbejde
ejendomsassistenten og en afløser udfører.
• Bestyrelsesansvarsforsikring er indeholdt i bygningsforsikringen.
Bestyrelsen har valgt at forsikre med lav præmie og høj selvrisiko – og uden rørskade- og glasforsikring.

Bestyrelsen kan ikke tegne brandforsikring i forbindelse med installering af el-ladestandere til biler i
garageanlægget. Derfor er det ikke tilladt at oplade el-biler i kælderen.

Det er kun Ejerforeningen, der kan anmelde skader på foreningens forsikringer.

Vær opmærksom på, at privat indbo i lejligheder, pulterrum og garager samt cykler ikke er forsikrede under
ovennævnte forsikringer og dermed i fællesskabet, hverken i tilfælde af tyveri, vandskade eller anden
skade.

Vedligeholdelse jf. vedtægtens § 15

Ejerforeningen varetager al vedligeholdelse af både ind- og udvendige fællesarealer samt fællesinstallationer. Vedligeholdelsen omfatter både den daglige og den løbende mere omfattende vedligeholdelse med reparationer herunder større projekter. Bygningsmæssigt varetager Ejerforeningen vedligeholdelsen af følgende områder: Alt vedr. de udvendige facader inkl. ruder (klimaskærmen), alle fælles installationer vedr. varme, vand og afløb, alt ind- og udvendig fælles belysning, elevatorer, udsugningsanlæg, ind- og udkørselsportene til garagekælderen samt alle fællesdøre.

Terrasser og altaner hører vedligeholdelsesmæssigt under bygningernes facader og dermed under
Ejerforeningens vedligeholdelsesansvar. Men løbende renholdelse og ryddelighed er de enkelte ejeres ansvar.
Gennemførelse af rengøring må ikke være til gene for de underliggende altaner eller terrasser, ej heller for
personer, der går eller opholder sig på de fælles gangarealer. Ved henvendelse til ejendomsassistenten kan der lånes udstyr til påsætning på udløbene.

Vedr. beplantninger i plantekummerne ved terrassehuset eller indvendig ophængte plantekasser på altaner i altangangshuset skal disse holdes beskåret/klippet i et omfang, således at der ikke falder store mængder løv m.m. ned på underliggende terrasser/altaner eller afsætter smuds på facaderne.

Ejerne har ligeledes en anmeldelsespligt over for Ejerforeningen.
Der skal anmeldes, hvis der på egen terrasse/altan observeres skader på beton, gulvbelægninger og
facadepartier.
En forsømmelse af denne anmeldelsespligt kan medføre en egenbetaling, hvis en forsinkelse af en reparation medfører øgede renoveringsomkostninger.

På Altangangene – nordsiden af altangangshuset – kan de pågældende beboere selv foretage dagligt/løbende rengøring i ønsket omfang. Der må ikke entreres med eksternt rengøringsfirma uden aftale med Ejerforeningen.
Ejerforeningen foretager grundigere rengøring 1 eller max. 2 gange årligt.
Beboere må gerne selv male træværk, eternitplader og betonflader på altaner og terrasser. Dog kun i standardfarver. Maling udleveres ved henvendelse til ejendomsassistenten.
Indvendige trapper og gennemgangene bliver rengjort 2 gange ugentlig. En gang med trappevask og en gang med fejning/støvsugning. Hvis der konstateres mangler ved rengøringen kan der rettes henvendelse til ejendomsassistenten, den driftsansvarlige eller bestyrelsen, og hvis den påtalte mangel er mangelfuld i forhold til den indgåede aftale vil det blive forelagt rengøringsfirmaet.
Under bestyrelsens ansvar er den driftsansvarlige og/eller ejendomsassistenten berettiget til med behørigt varsel at besigtige fællesinstallationer og terrasser/altaner, såfremt det er nødvendigt af hensyn til gennemførelse af eftersyn, kontrol, reparationer, vedligeholdelse og udskiftninger, som det påhviler
Ejerforeningen at gennemføre.
Herunder kan dårlig vedligeholdelse, og ekstrem rod eller anden forsømmelse, der kan være skadelig for bygningen eller være generende for øvrige beboere, påtales.

Det er bestyrelsens ansvar:
At ejendommen holdes i forsvarlig stand, herunder at der ikke fortages ændringer på facaderne.
Enkelte ændringer kan godkendes af bestyrelsen. Øvrige skal godkendes af Aarhus Kommunes
Tekniske afdeling.

At der indvendig i lejlighederne ikke sker ændringer, der kan påvirke bygningernes stabilitet.
Derfor er der krav om at der ikke må ske ændringer af facader uden bestyrelsens tilladelse, ligesom man
ved renovering/modernisering/ombygning skal inddrage Ejerforeningens ledelse.

Ejerforeningen er ansvarlig for vedligeholdelse af de fælles forsyningsrør og installationer frem til de
individuelle forgreninger til de enkelte lejligheder.

Det er ligeledes Ejerforeningens ansvar, at der gennemføres renholdelse, vedligeholdelse og fornyelser på
såvel ejendommens indvendige som udvendige fællesarealer i et omfang og på et niveau, der er passende i
forhold til ejendommens karakter og generelt ønsket standard.

Ejerforeningen afholder udgifter ved udbedringer af skader i ejerlejlighederne, der skyldes forhold omfattet af Ejerforeningens vedligeholdelses- og fornyelsespligt. Når Ejerforeningen gennemfører reparationer på fællesinstallationer, der kræver adgang og indgriben i bygningsdele i ejerlejlighederne, reetableres i sædvanligt og rimeligt omfang.

Hvis der i forbindelse med en ejers tidligere renovering er gennemført modernisering til et efter bestyrelsens vurdering specielt og/eller højt niveau og udover lovkrav, kan bestyrelsen afstå fra at afholde den totale reetableringsomkostning.
Eksempelvis hvis der i forbindelse med en tidligere renovering er opsat/pålagt fliser til en kvm. pris ud over normalt anvendte, eller der er opsat/pålagt anden speciel og/eller dyr vægbeklædning. Eller et vægspejl, der er pålimet eller på anden måde opsat således, at det ikke kan af- og genmonteres, vil ikke blive genetableret uden egenbetaling.

Den driftsansvarlige eller ejendomsassistenten skal straks orienteres, hvis der konstateres udstrømmende vand, manglende udsugning eller andet der virker unormalt.

Vedr. ruder: Ejerforeningen har vedligeholdelsen af ruder i facaderne og fælles døre herunder indgangsdøre til lejlighederne.
Beboere er pligtige til løbende eller mindst en gang om året, at meddele Ejerforeningen, hvis der konstateres punkterede eller på anden måde beskadigede ruder i en lejlighed.
Ejerforeningen er pligtig til at besigtige defekte ruder omgående, og, hvis det skønnes nødvendigt, udskifte ”omgående”, ellers registreres de til udskiftning ved førstkommende planlagte udskiftningstidspunkt.

DE ENKELTE LEJLIGHEDER

3.1. Ombygning, renovering og modernisering af lejligheder

Under hensyntagen til ejendommens konstruktion, materialer, gældende lovgivning, forsikringsrelation, renoveringsperiode m.m. skal Ejerforeningen v. den driftsansvarlig eller ejendomsassistent inddrages og forelægges renoveringsplanerne incl. tidsplaner forinden ombygning, renovering og modernisering påbegyndes. Endvidere skal Ejerforeningen have adgang for tilsyn/kontrol og evt. renovering af fællesinstallationer.

Der bør ligeledes – af hensyn til både Ejerforeningen og de nærmest boende – foreligge renoveringsplan for gennemførelse af en renovering.

Disse ting er meget vigtigt af følgende årsager:
• Ejerforeningen giver råd om eksisterende konstruktioner og materialer, samt hvilke ombygninger og ændringer der kræver bygningstilladelse.
• Hvis moderniseringen er af et omfang, der kræver tilladelse fra bygningsmyndighederne, skal Ejerforeningen give samtykkeerklæring til myndighederne, inden officiel tilladelse gives.
• Ved ændring og modernisering af køkken og/eller badeværelser er det vigtigt, at de fælles rørinstallationer inde i de lodrette installationsskakte bliver kontrolleret, og eventuelle defekter i form af bl.a. begyndende tæringer bliver udbedret. Ejerforeningen foranlediger og afholder omkostningerne ved åbning og genetablering af installationsskaktene og de eventuelt foretagne nødvendige reparationer og udskiftninger. Reetablering er til sædvanligt og rimeligt omfang jf. vedtægterne. Reparation af fælles installationer kan i visse situationer forlænge en ombygningsperiode, men modsat reduceres risikoen for, at der senere – måske kort efter en renovering – skal åbnes akut på grund af udsivende vand fra defekte rør med vandskader til følge.
Udsivende vand kan medføre vandskader. Derfor er en inddragelse af Ejerforeningen også i beboernes
egen interesse.
• Ud over boring af maks. 10 m.m. huller i maks. 70 m.m. dybde, må der ikke bores, skæres eller fræses i betonvægge og etageadskillelseselementerne ligesom, der ikke må indlægges supplerende gulve.
• Som bilag til nærværende husorden og dermed en del af husordenen og vedtagelsen af denne, er der udarbejdet et reglement benævnt renoveringsskrivelse (bilag 1) og et håndværkerreglement (bilag 2)
Disse skal følges og overholdes. Husorden og bilag kan ses på foreningens hjemmeside.

3.2. Håndværkere

Ejerforeningen anvender ”normalt anvendte” håndværkere, der kender bygningerne og installationerne. Disse håndværkere kontrolleres stikprøvevis vedr. det udførte arbejdes kvalitet og den prismæssige konkurrencedygtighed i forhold til kvaliteten. Ved vedligeholdelses-, ombygnings- og moderniseringsarbejder, der udføres i de enkelte lejligheder for ejerens egen regning, kan Ejerforeningen ikke kræve benyttelse af de ”normalt anvendte” håndværkere, men af hensyn til kendskabet til huset og installationerne anbefales det kraftigt, at disse håndværkere anvendes.
Ved reparationsarbejder på el-, vand- og varmeinstallationerne er det dog et ufravigeligt krav, at det er autoriserede firmaer, der udfører arbejdet i lejlighederne. Ejerforeningen skal for kontrol i byggestyrelsens register have oplyst pågældende firmas autorisationsnummer.
Ligeledes skal Ejerforeningen have dokumentation for, at pågældende firma har en erhvervsansvarsforsikring.

3.3. Renoveringsstøj

Renoveringsstøj, herunder ved ”gør det selv” renoveringsarbejde, må kun foregå i dagtimerne mellem kl. 07.30 og 17.00. Lørdag/søndag og helligdage må sådanne arbejder ikke finde sted.
Bemærk ligeledes håndværkerreglement, som ligger på hjemmesiden.

Afvigelser:
I specielle situationer – så som akut opståede renoveringsbehov og kun arbejder under Ejerforeningens ledelse eller efter aftale med Ejerforeningen – kan den driftsansvarlige og/eller ejendomsassistenten i specielle tilfælde give tilladelse til kortvarigt renoveringsarbejde uden for nævnte tidsrum. I sådanne situationer kræves – i lighed med foreningens almindelige regler – varsling om støj med længst mulig varslingstid.

3.4. Facaderne

Der gøres opmærksom på, at det ifølge lokalplanen for området ikke er tilladt på nogen måde at ændre på facaderne, herunder heller ikke ændre på farverne på beton, træværk og eternit på altaner og terrasser.
Det er heller ikke tilladt, at fjerne eller opsætte faste bygningsdele.

3.5. Markiser eller anden solafskærmning:

Opsætning af markiser eller anden solafskærmning må kun fortages efter tilladelse fra Ejerforeningen.
Tilladelse gives skriftligt med angivelse af retningslinjer for befæstelser, farve m.m.

3.6. Støj

RADIO, MUSIKANLÆG OG VÆRKTØJ M.M.
Der må generelt ikke udøves støjende adfærd. Specielt skal der ved brug af TV og stereoanlæg eller lignende sikres, at det ikke er til gene for naboer. Undlad at spille højt for åbne vinduer og døre. Vær især opmærksom på placeringen af højttalere – sæt aldrig store højttalere direkte på gulvet, men placér et stykke filt under højttalerne, da især baslyden forplanter sig gennem gulve og videre ud i betonvæggene. Placér ikke højttalere direkte på betonvæggene anvend altid støjdæmpende ophæng. Vis altid hensyn herunder særligt i nattetimerne og i forbindelse med fester. Festmusik skal slutte senest kl. 01.30. Hvis der skal holdes fest, anbefales det, at der forinden orienteres med et opslag på tavlen i indgangen. Hvis beboere gentagende gange føler sig generet af støj fra andre, og egne henvendelser ikke hjælper, kan der ske henvendelse til Ejerforeningens bestyrelse. For at Ejerforeningen kan gøre noget ved problemet, er det meget vigtigt, at der ligger en dokumentation i form af registrering af tidspunktet for pågældende gene. Dette kræves for at bestyrelsen og/eller politiet har mulighed for at gøre noget ved det.
Skema herfor ligger på hjemmesiden.

ARBEJDE MED VÆRKTØJ
Anvendelse af boremaskine eller andet støjende værktøj må kun ske i tidsrummet:
Hverdage mellem 08.00 og 19.00, lørdag/søndag og helligdage kun mellem 09.00 og 13.00.
Ovennævnte er baseret på mindre arbejder herunder ophængning af billeder og hylder m.m. For større renoveringsarbejder gælder afsnit 3.3.

3.7. Lejlighedsdøre

Låsesystemet i indgangsdørene til de enkelte lejligheder er vedligeholdelsesmæssigt den enkelte ejers anliggende. Det står de enkelte beboere frit, om der ønskes låse i Ejerforeningens system eller der ønskes egen speciallås/nøgle. Men hvis der vælges eget låsesystem medfører det, at nøglen ikke passer til øvrige fællesdøre i Ejerforeningens system.

Hvis en ejer ønsker ændring fra eget system til Ejerforeningens system, kan der rettes henvendelse til den driftsansvarlige eller ejendomsassistenten.

3.8. Navneskilte

Alle navneskilte skal i videst muligt omfang være med ens skrifttype og størrelse. Inden for indgangsdøren fra nordsiden i alle opgange forefindes en tavle med beboernes navne. Ligeledes findes der et navneskilt i postkasserne placeret i indgangspartierne og på døren til de enkelte lejligheder med navne på lejlighedens beboere. Vedr. nye navneskilte rettes der skriftlig henvendelse – med præcis angivelse af ønsket navn – til den driftsansvarlige eller ejendomsassistenten, der sørger for fremstilling og opsætning af nye skilte. 
For udskiftning i lejlighedsdøre og postkasser kræves tilladelse til åbning af postkasse og adgang til lejligheden. Ejerforeningen er ansvarlig for, at navneskiltenes angivelser er retvisende.

3.9. Akut adgang til lejligheder

Der kan i specielle situationer være behov for, at Ejerforeningen ved den driftsansvarlige/administrator og/eller ejendomsassistenten må have adgang til en lejlighed – eksempelvis ved konstatering af
vandnedtrængning i underliggende lejlighed, røg og anden lugtudtrængning etc. Hvis der er opbevaret nøgle til den pågældende lejlighed anvendes denne. Adgang sker kun i eventuelle akutte situationer ved vandskade o. lign., eller efter aftale – generel aftale – eller aftale i hver enkelt situation.

Hvis der ikke er nøgle til rådighed og dermed ikke mulighed for at ovennævnte personer kan lukke sig ind i en lejlighed, vil en oplukning i en akut situation medføre rekvirering af låsesmed for beboerens regning. Det er Ejerforeningen (den driftsansvarlige og/eller ejendomsassistenten), der afgør, om der er et akut behov.
Der vil altid blive forsøgt telefonisk kontakt til pågældende ejer og/eller beboer, inden der skaffes adgang til en lejlighed eller rekvireres en låsesmed.

3.10. Husdyr

Der må holdes almindelig kendte husdyr i lejlighederne. Det er ikke tilladt at holde kamphunde eller andre dyr, der er kendt som aggressive og/eller kamplystne. Det er ejerens ansvar, at husdyr ikke støjer eller på anden måde er til gene for de øvrige beboere. Luftning henvises til græsarealerne.
Hunde skal ifølge politivedtægten altid føres i snor. Efterladenskaber skal samles op.

3.11. Adfærd på altaner og terrasser

Der må ikke rystes sengetøj, bankes måtter, tæpper o. lign. ud over altaner og terrasser.
Tørring af tøj på altaner/terrasser skal gennemføres så diskret som muligt.
Rengøring skal foregå uden gener for underboende og gående. Ved altanvask kan udstyr til påsætning på udløbet fra altaner lånes hos ejendomsassistenten.
Der må ikke vaskes terrasser, altaner og altangange i frostperioder.
Det er ikke tilladt at kaste sne m.m. ud fra altaner og terrasser.

Beboere skal selv sørge for rengøring efter tilplantning af kummer og krukker. Af hensyn til rengøring af altangangene opfordres til, at plantekummer/krukker placeres på underlag med hjul. Afløb fra terrasserne placeret under plantekummerne (Terrassehuset) skal holdes fri for blade og lign, idet der ikke må stå vand på betongulvene i længere tid ad gangen. Ansvaret påhviler alene den enkelte beboer.
Ejerforeningen v. driftsansvarlig og/eller ejendomsassistent skal gives adgang for eftersyn, kontrol, reparationer m. m., som det påhviler Ejerforeningen af udføre.
På altaner/terrasser med pålagt træ skal træbelægningerne optages helt eller delvist mindst hvert 3. år for rensning og kontrol af underliggende membran og fuger. Dette arbejde er for ejerens egen regning.

Det er ikke tilladt at hænge altankasser eller andet uden på brystningspladerne ved altanen/terrassen.
Beplantning i kummer og altankasser skal holdes beskåret, således at der ikke hænger beplantning ud over facaderne/brystningspladerne og dermed tilsmudser facaderne samt er til gene for underboende. Hvis en beboer oplever gener med kraftigt nedfald fra beplantninger ovenfra, skal man selv henvende sig til pågældende overbo.
Ejerforeningen kan pålægge en ejer, at beplantninger bliver beskåret.
Nederste lejligheder i Terrassehuset har – af hensyn til afskærmning for gener fra forbipasserende – en dispensation til at have en højere bevoksning.

3.12. Grill

Det er ikke tilladt at anvende kulgrill på altaner/terrasser, kun el- eller gasgrill er tilladt.
Kulgrill henvises til arealet bag vestmuren, hvor man kan grille uden det generer andre beboere. Her er der opstillet bord og bænke.

3.13. Fuglefodring

Det er ikke under nogen form tilladt at fodre fugle.
Af hensyn til plagen af måger og duer er det ikke tilladt at fodre fugle eller opbevare dyrefoder etc. på
altaner og terrasser, Det er heller ikke tilladt at fodre fugle med udkastning af brød m.m. på
fællesarealerne. Sådan udkastning af mad eller andet foder tiltrækker rotter og andre skadedyr.
Hvis man konstaterer skadedyr eller spor efter sådanne bedes dette meddelt den driftsansvarlige/ejendomsassistenten.

3.14. Pulterrum

Som angivet i foreningens vedtægter må der kun være installeret 1-2 lampesteder og 1 stk. 250 volt stikkontakt i pulterrum. Af hensyn til strømforbruget må der ikke forefindes konstant tilsluttede strømkrævende apparater.

Hvis der ønskes tilslutning af konstant strømkrævende apparater eller anden installation der er mere strømkrævende, kan der ansøges om tilladelse fra bestyrelsen. Tilladelse gives kun med krav om installation af elmåler og sikringsboks med maks. sikring på 10 amp. Forbrugsafregning kan være med enten direkte
afregning til det respektive forsyningsselskab, alternativt med installation af en bimåler med forbrugsafregning til Ejerforeningen.
Alle installationsomkostninger skal afholdes af pågældende ejer, og installationer kan kræve separat kabel trukket fra den aktuelle hovedtavle til pågældende forbrugsafsnit.
Af hensyn til brandfaren må der selvfølgelig kun installeres CE godkendte forbrugsenheder.

GARAGER

Der er i de 36 enkeltgarager to former for indkørselspartier med port til de enkelte garager:
1. almindelige med tråd eller enkelt plade beklædning
2. indkørselspartier med dobbelt gips beklædning på og omkring port, sådan ændring gør garagen
brandsikret.
I ikke-brandsikrede garager er det ifølge brandmyndighederne ikke tilladt at opbevare effekter ud over
normalt biltilbehør og cykler.

Der må aldrig – hverken i ikke-brandsikrede eller brandsikrede garager – opbevares brændbare væsker.

Pga. uklarhed i forsikringsforhold accepteres der ikke opladning af el-biler i garagerne.
Når der kommer klar lovgivning og/eller klare forsikringsforhold kan bestyrelsen udstede regler for
opladning i garagerne.

Som angivet i foreningens vedtægter må der kun være installeret 1–2 lampesteder og 1 stk. 250 volt stikkontakt i hver garage. Der må ikke forefindes konstant tilsluttede strømkrævende apparater.
I brandsikrede garager kan der ansøges om tilladelse fra bestyrelsen til større elforbrug.
En tilladelse vil kræve installation af elmåler og sikringsboks med maks. sikring på 10 amp. i garagen.
Forbrugsafregning kan være med enten direkte afregning til det respektive forsyningsselskab, alternativt med installation af en bimåler installeret i nærmeste elrum – ligeledes sikret med maks. 10 amp. sikring – men med forbrugsafregning til Ejerforeningen.

Alle installationsomkostninger skal afholdes af pågældende ejer, og installationer kan kræve separat kabel trukket fra den aktuelle hovedtavle til pågældende forbrugsafsnit.

Af hensyn til brandfaren må der selvfølgelig kun installeres CE godkendte forbrugsenheder.

Anmodning: Er man ejer af en garage, og ønsker at sælge, henstilles det, at man annoncerer med opslag i
Ejerforeningen, eller henvender sig til bestyrelsen, således at eventuelle interesserede beboere får tilbud
om at købe.

FÆLLESAREALER

5.1. Parkering

Biler, motorcykler, knallerter, cykler, barnevogne, barnecykler etc.
Parkeringspladserne er kun for beboere i ejerforeningerne afsnit 5 ØST og VEST samt eventuelle gæster.

Parkering af biler:
På parkeringsarealerne foran altangangshuset er der et større antal opmærkede parkeringsbåse – heraf et antal opmærkede handicappladser. Herudover er der på arealet mellem husene 3 handicappladser. Parkering må kun finde sted på parkeringsarealerne og inden for de afmærkede båse. Der bliver etableret et antal p-pladser med el-ladestandere.

På arealet mellem husene må der ikke – ud over på de nævnte 3 handicappladser – langtidsparkeres. Den ensrettede gennemkørsel er kategoriseret som brandvej.
Der tillades kortvarigt parkering under af- og påsætning af dårligt gående personer eller under af og pålæsning af varer m.m.
Herudover kan den driftsansvarlige og/eller ejendomsassistenten give tilladelse til, at håndværkere må holde der under udførelse af arbejdsopgaver.
Ved sådanne parkeringer er den daglige ledelse og håndværkerne selv ansvarlig for omgående fjernelse et køretøj, hvis en brandsituation opstår.
Motorcykler og knallerter må kun parkeres på parkeringspladsen. Motorcykler, el-scootere, mindre handicapkøretøjer og specielle cykler tilhørende beboere kan efter tilladelse fra driftsansvarlig og/eller ejendomsassistenten henstilles i afmærket fællesgarage i garagekælderen. Der må af sikkerhedsmæssige grunde ikke henstilles køretøjer med forbrændingsmotor i pulterrum eller barnevognsrum.
Længerevarende parkering af u-indregistrerede motorkøretøjer, og såvel registrerede som uindregistrerede campingvogne og trailere på parkeringsarealerne eller andre steder på området er ikke
tilladt.

Cykler kan henstilles/parkeres i 2 aflåste cykelgarager i garagekælderen, eller i stativer i gennemgangen v.
indgang nr. 8 og i stativerne på parkeringsarealet foran altangangshuset og terrassehuset. Cykler placeret
uden for ovennævnte områder vil blive bortskaffet uden kompensation til ejeren.
Barnevogne, barnecykler og rollatorer kan henstilles i ”barnevognsrummene” i nr. 7 og 8 ved nedgangen til
kælderen. I disse rum må der ikke henstilles alm. cykler.
Grundet begrænset areal til cykelopbevaring henstilles der til, at man ikke opbevarer cykler, som ikke anvendes. Således bedes ubrugte cykler bortskaffet.

Cykler, der ikke anvendes eller kun sjældent anvendes, kan – for at give mest muligt plads til cykler der anvendes regelmæssigt – hænges op på specielle ophæng i cyklegaragerne.

Cykleoprydning gennemføres – normalt en gang årligt – og efter forudgående orientering v. opslag, hvor der anmodes om opmærkning af egne cykler og øvrige effekter – eksempelvis i barnevognsrummene – med påføring af lejlighedsnummer. Effekter, der ikke er blevet opmærket inden den angivne periode, bortskaffes uden kompensation til ejeren.

5.2. Fælles belysning

Udvendig belysning omfatter al belysning uden for lejlighederne. Ud over løbende observationer kontrollerer ejendomsassistenten fællesbelysningen én gang om ugen – sædvanligvis fredag. Ved
konstatering af manglende lys, bliver fejlen rettet. Da en pære eller anden enhed i en lampe kan sprænge kort tid efter en kontrol er gennemført, opfordres beboere til at meddele ejendomsassistenten, hvis der konstateres manglende lys.

5.3. Garagekælderen

Der er automatisk portåbning på henholdsvis ind- og udkørselsporten til garagekælderen. Automatikken
kan aktiveres fra en nøgleboks placeret henholdsvis udenfor og indenfor. Der kan åbnes med henholdsvis lejlighedsnøgle og fællesnøgle i systemet.
Herudover er der installeret radiostyret åbningsautomatik, hvormed der kan åbnes ved fjernbetjening,
Sendere kan købes/lejes ved henvendelse til Ejerforeningen.

Portene til de enkelte garager i garagekælderen og ”dørene” til de private pulterrum er beregnet for hængelåse. Låse og nøgler hertil er de enkelte ejeres/lejeres egen sag.

Det er ikke tilladt at parkere i gennemkørslen eller på vaskepladsen uden tilladelse fra driftsansvarlig
og/eller ejendomsassistent.

5.4. Bilvaskeplads

I garagekælderen er der vaskeplads med spuleslange til fælles benyttelse for alle beboere. Det henstilles, af hensyn til kloaksystemet, at sand og andet fejes op efter benyttelse, og at slange og øvrigt tilbehør hænges på plads efter brug.

5.5. Elevatorer

I altangangshuset nr. 7 & 8 er der elevator fra 1. etage (indgangsetagen) til 7. etage. Elevatorerne er både person- og vareelevatorer. De er fra tidspunktet for bygningernes opførelse og dermed af ældre type. Der er dog gennemført en både teknisk og kosmetisk renovering i 2009.

Elevatorerne må ikke overbelastes. Specielt ved ind- og udflytninger samt ved renoveringer og ombygninger bør der være opmærksomhed på dette. Tilladte max. belastning er angivet på opslag i elevatoren.
Børn må ikke lege i elevatorerne.
Der må ikke fyldes så meget ind i elevatoren, at der ikke kan være en person med. (Dermed ikke fylde elevatoren og sætte den i gang for modtagelse på en anden etage). Elevatorens indvendige beklædning skal skånes for beskadigelser. I forbindelse med flytning eller renovering skal ejendomsassistenten kontaktes
for indsættelse af beskyttelsesplader i elevatorkabinen. Henvendelse skal ske 2 hverdage forud for
anvendelsen.

Ved elevator stop tilkaldes assistance i følgende rækkefølge:
• Ejendomsassistenten.……………..……… tlf. 20 92 22 13
• Bestyrelsesmedlem Peter Torp..… tlf. 60 15 09 84
(Ændringer i telefonnumre vil blive ajourført når nødvendigt).

Hvis ingen af ovennævnte træffes, eller man befinder sig i elevatorer under stop og uden mobiltelefon, følges retningslinjerne i elevatoren om kald til KONES alarmcentral. Der henvises i øvrigt til opslag i elevator.

5.6. Legeplads

I den vestlige ende bag vest muren er der etableret en mindre legeplads med gynger og sandkasse. Der er endvidere opstillet bord og bænke. Arealet og legepladsen er forbeholdt beboerne i de to ejerforeninger, afsnit 5 Øst & Vest.
Der er ligeledes etableret en Petanquebane på arealet til fri benyttelse for beboere i begge ejerforeninger.
Herudover er byggeriet nabo til en af byens attraktive offentlige legepladser etableret i Botanisk Have

5.7. Boldspil og anden leg

Der må ikke spilles bold eller på anden måde leges på altangange, trapper, i garageanlægget eller på arealerne mellem husene. Der henvises til de omkringliggende græsarealer.

5.8. Rygning

Det er ikke tilladt at ryge i ind/opgangene herunder på trappearealerne, på altangangene og i fællesrum. Det er heller ikke tilladt at ryge i garagekælderen eller i de enkelte garager. Ligeledes heller ikke i pulterrum og gangene til pulterrum.

5.9. Opmagasinering på trapper og fællesarealer

Ejendommens trapper og øvrige fællesarealer må ikke benyttes til generel opmagasinering af private ejendele, herunder cykler, barnevogne, og andre større effekter.
Ved renoveringer i en lejlighed kan der ved henvendelse til driftsansvarlige eller ejendomsassistenten gives
tilladelse til kortvarig placering af møblement og/eller andre effekter. En sådan midlertidig opbevaring er
på eget ansvar.

Hvis man – i begrænset omfang – har planter eller andre pyntegenstande stående på trappearealerne uden for sin lejlighedsdør er dette ligeledes på eget ansvar, og man må acceptere, at der ikke gøres rent på disse arealer. Dermed er den enkelte beboer selv ansvarlig for at disse arealer er rengjorte.

5.10. Fælles udearealer

Ud over de indvendige fællesarealer, trappearealer, altangangene, barnevogns- og affaldsrum samt pulterrumsgangene og de fælles arealer i garagekælderen er der fælles udearealer. Disse arealer omfatter det store græsareal nedenfor husene mod Botanisk Have og et græsareal vest for bebyggelsen, hvor der i fællesskab med naboejerforeningen er opstillet bord med bænk, en separat bænk, og sandkasse. Desuden er der anlagt en petanquebane.

Det henstilles, at alle medvirker til, at fællesarealerne holdes pæne og indbydende herunder fri for affald m.m.
Pæne og indbydende fællesarealer må være i alles interesse.
Bord, bænke, legeredskaber og petanquebane er kun for de to ejerforeningers beboere og eventuelle gæster.

Der må ikke henstilles effekter så som legeredskaber og cykler m.v. på fællesarealer ud over i de til formålet beregnede stativer og afsnit.

Der må ikke, primært af hensyn til de store ruder, spilles bold på arealet mellem husene. Der må heller ikke spilles bold på parkeringspladserne. Der henvises til arealet bag vestmuren.

FÆLLES INSTALLATIONER/FÆLLES FACILITETER

6.1. Energiforsyningen – Varme, vand og el

6.1.1. Varme

Varmeforsyningen er fjernvarme med levering fra AFALD-VARME Aarhus.
Forbruget måles på 2 centrale hovedmålere (1 i Terrassehuset og 1 i Altangangshuset). Under hver hovedmåler er der internt installeret en bimåler i hvert hus, hvor forbruget til opvarmning af det varme
forbrugsvand måles.
Herudover er der installeret henholdsvis energimålere og fordelingsmålere i de enkelte lejligheder.
Energimålere er indbygget i installationen lige foran afgreningen til pågældende lejlighed, og fordelingsmålere er monteret på de enkelte varmekilder/radiatorer.
Løbende – og altid i forbindelse med installationsrenoveringer – installeres der energimålere som erstatning for fordelingsmålerne. Ud af det totale forbrug målt på hovedmåleren er forbruget opdelt på følgende forbrugsområder.
1. forbrug til opvarmning af varmt forbrugsvand.
2. individuelt forbrug til opvarmning i lejlighederne.
3. varmetab = spildvarme.
Afregning fra Forsyningsselskabet består af ikke forbrugsrelaterede afgifter og forbruget målt på de
installerede hovedmålere. Intern afregning i Ejerforeningen sker i henhold til vedtægterne.

Anbefaling vedr. styring af varmeforbruget i lejlighederne:
På ældre radiatorer i lejlighederne er der monteret termostatventiler med føling på rumtemperaturen og indbygget gennemstrømningsbegrænsning på returen.
På nyere radiatorer er standardmonteringen med en rumtermostatventil på fremløbet og en returventil på returen (en returventil føler på returvandet og sikrer, at der ikke udledes uafkølet returvand). Det er vigtigt, at styringen af radiatorerne i lejlighederne foretages ud fra følgende grundregler:
I rum med flere radiatorer eller flere rum hvor der generelt er åbent imellem, er det vigtigt, at alle radiatorer er minimalt åbne i stedet for at 1 – 2 er meget åbne.
At udluftning foretages kortvarigt, og at termostatventilerne skrues ned/lukkes under udluftning.
I terrassehuset er de fleste radiatorer placeret i konvektorgrave.
Konvektorgravene må ikke overdækkes med plader eller lign.

Der må ikke foretages ændringer af varmeinstallationen, herunder ændring af rørføringerne og
ventilbestykning uden Ejerforeningens godkendelse.

Der må ikke installeres specielle varmesystemer, f.eks. vandbaseret gulvvarme eller lignende, eller fjernes enkelte radiatorer uden Ejerforeningens tilladelse. Eventuel tilladelse gives kun ud fra beregning af kapacitetsbehovet i forhold til rumstørrelser. En godkendelse kan medføre ekstern ekspertvurdering og eventuel omkostning herved påhviler ejeren.

Det er i fællesskabets interesse og af hensyn til klimaet, at der er stor opmærksomhed på, at der ikke forekommer unødvendigtig varmeforbrug. Eventuelle spørgsmål om indstilling af termostatventilerne i lejlighederne kan rettes til den driftsansvarlige eller ejendomsassistenten. Eller man kan søge ekstern
rådgivning.

6.1.2. Vand

Vandforsyningen leveres fra Aarhus-Vand. Forbruget måles på 2 centrale hovedmålere (1 i Terrassehuset og 1 i Altangangshuset). Hovedmålerne måler det samlede forbrug – både kold- og varmtvandsforbruget.
Under hver hovedmåler er der internt installeret en bimåler, hvor den del af det samlede vandforbrug, der bliver opvarmet til varmt forbrugsvand, måles.
Løbende – og altid i forbindelse med installationsrenoveringer – installeres der både kold- og varmtvandsmålere i de enkelte lejlighedsafsnit.
For nuværende bliver vandforbruget afregnet efter det totale forbrug og afregnet efter fordelingstal.
Når det jf. vedtægterne er muligt at afregne vandforbruget i forhold til individuelt forbrug, vil der blive gået
over til dette ved et årsskifte.

Det er i fællesskabets interesse, at der er stor opmærksomhed på, at der ikke forekommer unødigt vandforbrug i form af utætte vandhaner og/eller toiletter.
Eventuelle uregelmæssigheder eller defekter på varme og vandforsyningen skal udbedres omgående. Der kan rettes henvendelse til driftsansvarlige eller Ejendomsassistenten for rådgivning og tilkald af reparatør.

Der er etableret et blødgøringsanlæg i ejendommen. Dette medvirker, at kalk-indholdet i vandet mindskes.
Det har positiv betydning for brug af rengøringsmidler, shampoo og lign. I øvrigt forlænger anlægget forventet levetid på vaskemaskiner/opvaskemaskiner. Der henvises til hjemmesiden for nærmere oplysninger.

6.1.3. El

Elforsyningen leveres fra ”NRGI/KONSTANT”. Der er installeret individuel forbrugsmåling i de enkelte lejligheder med afregning direkte til NRGI.

Al fællesforbrug til lys i Ejerforeningens kontor, ud- og indvendige fællesarealer, udsugningsanlæg, og elevatorer m.m. måles på 4 delmålere og betales via fællesbetalingen til den fælles drift i forhold til det tinglyste fordelingstal.

Der er energimærke på ejendommen, som fornyes i henhold til lovgivningen. I nugældende energimærke er ejendommen kategoriseret i gr. C. – hvilket er meget flot for byggeri fra 1970.
Nuværende energimærke er fornyet i 2020 og dermed gældende til 2030.

6.2. Rørinstallationer

Afgrænsningen mellem hvad der er fælles, og hvad der er private rørinstallationer defineres generelt således: Varme, forbrugsvand og afløbsrør – inde i installationsskaktene (de lodrette rør) er fælles og vedligeholdes dermed af Ejerforeningen/fællesskabet. 

De efter – de for de enkelte lejligheder monterede afspærringshaner – er private rør. Vedligeholdelse af disse installationer, samt de øvrige rør i lejlighederne, er de enkelte lejlighedsejeres eget vedligeholdelsesansvar. Ved eventuelle utætheder med skader til følge, er følgeskaderne dækket af ejerforeningen eller foreningens forsikring, uanset hvilke rør utætheden stammer fra. 
Ejerforeningen har ikke en rørskadeforsikring, og dermed afholder Ejerforeningen og/ejerne reparationsomkostningerne ved rørskader. En ejer kan ikke tegne en rørskadeforsikring.

6.3. Afløbsinstallation

De lodrette faldstammer (fælles afløb) vedligeholdes af Ejerforeningen og renses efter behov. Eventuelle

tilstopninger i rørene fra køkken- og håndvaske samt gulvafløb i badeværelser og bryggers er de enkelte ejere/beboeres egen vedligeholdelse og ansvar.
Som en ejerforeningsservice udfører ejendomsassistenten rensninger i lejlighederne, men hvis en rensning ikke er muligt med de rensemaskiner Ejerforeningen råder over, vil tilkaldelse af kloakservice være for ejerens regning.
Der må aldrig anvendes kaustisk soda eller andet ætsende middel til rensning af afløb.
Vær opmærksom på renholdelse af afløb fra badekar, brusekabine, bidet og gulvafløb samt hånd- og køkkenvaske.
Det anbefales kraftigt, at der ca. en gang om måneden hældes ca. 1 liter kogende vand igennem afløbene, primært ved køkkenvaskene. Efter gennemskylning med kogende vand fyldes vasken helt op, og der åbnes for fuldt udløb.

Der må ikke udskylles engangsbleer, vat og lign. i toiletterne.
Undgå fedtholdige madrester og stearin i køkken og øvrige vaskekummer, da dette er årsag til mange stoppede afløb.

6.4. Udsugningsanlægget

Ejendommene er udstyret med et fælles udsugningsanlæg, hvor ventilatorer på taget gennem lodrette og vandrette kanaler og de i lejlighederne installerede ventiler i køkkener og badeværelser bevirker, at der sker den nødvendige luftudskiftning i lejlighederne.

Der må ikke være tilsluttet emhætte, og/eller tørretumblere eller andre aggregater med motor til
anlægget.
Hvis der installeres emhætter skal det være af typen med kulfilter eller af typen uden motor. Der anbefales
emhætter med kulfilter. Tørretumblere skal være af typen med kondenstørrer.

Der skal være isat ventiler i lejlighederne. Kanalerne må ikke være åbne uden ventiler.
Udsugningsventilerne i køkkener og badeværelser må ikke blændes af eller afdækkes.

6.5. Låsesystem

Ejerforeningen råder over et RUCO-COMBI 1100 låsesystem med patenteret seksstiftet nøgleprofil.
Låsesystemet er opbygget med en A, en B og en C-nøgle plus de individuelle lejlighedsnøgler. A-nøgler åbner alle døre – undtaget de enkelte lejlighedsdøre og postkasser. A-nøgler findes kun i begrænset antal herunder hos ejendomsassistenten, den driftsansvarlige, bestyrelsesformanden og næstformanden.
B-nøgler (benævnes også fællesnøgler) kan åbne alle fælles døre. B-nøgler er oprindeligt udleveret til alle lejligheder.
C-nøgler er helt specielle til specielle døre der kan være udleveret til avisomdelere m.m. De enkelte lejlighedsindgangsdøre i systemet har hver sin kodet nøgle.
Lejlighedsnøglen kan også åbne den til lejligheden hørende postkasse og fællesdørene.
Nøgler i systemet kan kun rekvireres via Ejerforeningen ved den Driftsansvarlige/administrator eller ejendomsassistenten. Nøglen/-erne leveres eller afhentes via Ejerforeningen. Der faktureres direkte fra låsefirmaet til pågældende ejer, der har anmodet om nøgle/er.

6.6. Nøgleopbevaring

Ejerforeningen kan i nøgleboks på kontoret opbevare ekstra lejligheds-, garage- og pulterrumsnøgle, således at der er mulighed for nøglehjælp, hvis man låser sig ude, eller en pårørende i en kritisk og akut situation har behov for adgang. Det er selvfølgelig beboernes egen afgørelse, om der ønskes nøgler opbevaret – men det anbefales.

Udlevering af nøgle kan kun finde sted, hvis ejeren/beboeren selv, eventuelt mod legitimation, anmoder om det. Hvis udleveringen er for en længere periode, vil udlevering være mod kvittering. Hvis pårørende eller andre i en speciel situation anmoder om adgang, er det kun mod accept fra ejeren/beboeren og mod legitimation og underskrift, Den opbevarede nøgle kan i en akut og påkrævet situation anvendes for adgang til lejligheden
Det er kun driftsansvarlig/administrator, ejendomsassistenten, formanden og næstformanden, der har
adgang til nøgleboksen.

6.7. Radio, TV og Internet.

Der er fælles antenneanlæg i foreningen. Fordelingen til de enkelte lejligheder sker via et krydsfelt i garagekælderen. Programleverandøren er Aarhus antenneforening og netoperatøren er p.t. STOFA. Der er fra samme netoperatør tilslutning til Internet.
Der er TV/internet tilslutningsstik i hver enkelt lejlighed. Tilslutning er frivillig og foregår uden om Ejerforeningen ved enkeltvis kontrakt med/til net operatøren. Eventuel udvidelse med flere stik er ejerforeningen uvedkommende. Ejerforeningen kan ikke gøres ansvarlig for signalkvaliteten.

6.8. Beboerservice

Affaldsposer – Ejerforeningen/fællesskabet indkøber poser i 2 forskellige størrelser til husholdningsaffald, disse kan lukkes med knude. Poserne kan afhentes i barnevognsrummene i nr. 7 & 8.
Poserne er udelukkende til brug i ejendommen.

Udlån: Følgende kan lånes ved henvendelse til ejendomsassistenten:
Boremaskine/borehammer m. bor
Håndbetjent afløbsrenser.
Slettet
Stole og borde, Ejerforeningen disponerer over ca. 10 stole og 4 borde til udlån.
Udstyr til påsætning på altanudløb samt rengøringsmidler for altanrengøring.

AFFALDSHÅNDTERING

Der er følgende typer affald:
1. Husholdnings/restaffald,
2. Flasker og hård plast samt metal,
3. Papir/aviser og pap,
4. Storskrald.
5. Batterier
Retningslinjer for affaldssortering og håndtering findes i folder fra Affald-Varm.

Husholdningsaffald – der i affaldssystemet også betegnes som restaffald – emballeres i poser, der skal være lukket med knude eller bånd inden nedkastning i affaldsskakten.
Der må ikke komme glas eller metal i husholdningsaffaldet.
Flasker, hård plast og metal afleveres i kuberne på parkeringsarealerne.

Der må IKKE afleveres BLØD/SAMMENKRØLLELIG PLASTIK – EKSEMPELVIS PLASTIKPOSER.

Papir, aviser og pap afleveres i kuberne på parkeringsarealerne.
Papkasser skal skæres op eller trædes sammen inden indkastning i kuben.
Heri må der heller ikke afleveres blød/sammenkrøllelig plast.

BLØD PLAST SKAL AFLEVERES SOM RESTAFALD/HUSHOLDNINGSAFFALD.

Der er etableret en genbrugs- og byttemulighed til bøger og andre småting. Reolen til dette formål er opsat
i barnevognsrummene i nr. 7 og nr. 8.

AFSLUTTENDE BEMÆRKNING
Alle ejere/medlemmer af Ejerforeningen bør være interesseret i, at der i Ejerforeningen/fællesskabet er et godt beboermiljø, at fællesarealerne holdes pæne, at bygningerne vedligeholdes og at der ikke sker unødvendig nedslidning- Derved kan unødvendige vedligeholdelsesudgifter undgås og området og dermed lejlighederne vedblive med at være attraktive.

DET ER JO ALLE BEBOERE, OG DERMED OS SELV, DER GENNEM FÆLLESUDGIFTERNE SKAL BETALE FOR
VEDLIGEHOLDELSEN OG ER INTERESSERET I GODE PRISER PÅ LEJLIGHEDERNE.

BILAG 1:
Vv. D. 24-03-2022/abw.

Meddelelse til samtlige ejere/medlemmer i Ejerforeningen Vestervang afsnit 5-øst angående
renoveringer i lejligheder og dermed benyttelse af håndværkere.

Bygningerne her i Vestervang og hermed også lejlighederne indvendig er ved at have en vis alder og det
medfører i stigende grad, at der er behov for omfattende vedligeholdelses opgaver og moderniseringer.
Samtidig er byggeriet fra før oliekrisen i 1972 hvilket indebærer, at der ved opførelsen ikke blev tænkt i
energiforbrug eller begrænsning af energiforbrug.

De største vedligeholdelsesarbejder er dog på selve bygningerne, beton og de lette facadepartier samt de tekniske fælles installationer og de udvendige arealer. Vedligeholdelsen af disse nævnte områder udføres af fællesskabet og som fælles omkostning. Dermed under den valgte bestyrelses ansvar og styring.

Men der er renoveringer af både fælles bygningskomponenter og fælles installationer, der medfører indgriben i de enkelte lejligheder. Disse renoveringer forløber normalt i et godt samarbejde mellem
driftspersonalet og de enkelte ejere/beboere.

Grænserne for hvornår det er fælles vedligeholdelse og dermed fællesomkostning med total styring fra bestyrelsen, og hvornår det er den enkelte ejers omkostning og styring kan i mange situationer være vanskelig at definere præcis og måske også vanskelig at forstå for de enkelte ejere.

Derfor anbefales det, at ejerforeningens driftspersonale bliver involveret med rådgivning og
retningslinjer når ejere gennemfører renoveringer og/eller vedligeholdelses arbejder i de enkelte
lejligheder. Anbefalingen begrundes med:

1. Bestyrelsen er overordnet ansvarlig over for bygningsmyndighederne og dermed at alle renoveringer
overholder bygningsreglementerne. Herunder at lokalplanen for området overholdes. Ved inddragelse af
driftspersonalet og bedst allerede i planlægningen, undgås mange misforståelser og forkerte valg.

2. Det er ligeledes bestyrelsens ansvar, at der er tegnet en bygningsforsikring hvilket bestyrelsen selvfølgelig også har tegnet. Men dermed er det også bestyrelsens ansvar, at alle arbejder udføres sikkerhedsmæssigt forsvarligt i forhold til at undgå både her og nu skader samt risiko for senere opståede skader. Skader der kan medføre unødvendige omkostninger for fællesskabet. Det er ligeledes bestyrelsens ansvar over for forsikringsselskabet, at renoveringer udføres korrekt, herunder at det er kompetente og ansvarlige firmaer der udfører renoveringsarbejdet, at det er autoriserede firmaer der udfører autorisationskrævet arbejde og at de pågældende har fyldestgørende erhvervsansvarsforsikring. At eventuelle skader anmeldes og behandles korrekt.

3. Det er ligeledes – af hensyn til øvrige beboere – bestyrelsens opgave at sørge for, at større renoveringer er ordentlig planlagt og dermed gennemføres på kortest mulig tid. Det optimale er, at der forud for opstart foreligger en tidsplan for renoveringsforløbet.

Ad. 1:
Ved renoveringer herunder også renoveringer i lejligheder udført af ejere skal der bl.a. tages optimalt hensyn til bygningens konstruktioner og styrke samt facadeudseendet i henhold til den kommunale lokalplan. Ligeledes skal alle renoveringsarbejde udføres med størst muligt hensyn til begrænsning af energiforbruget. Plus der skal, tages størst muligt hensyn til øvrige beboere.

Ad. 2:
Der er inden for de seneste 2 år kommet forskellige nye krav fra forsikringsselskaberne til arbejde der udføres i bygninger, eksempelvis hvis der udføres såkaldt varmt arbejde, og det er ikke kun arbejde med at brænde pap på tage eller andre steder og brug af ukrudtsbrændere i nærheden af bygninger, det er også når der loddes, svejses eller skæres med metalklinger. Det er noget vi skal være meget opmærksom på, med mindre der accepteres en høj forsikringspræmie.

Bestyrelsen har i 2015 forhandlet sig frem til en forsikring med lav præmie og en højere selvrisiko end ”standard” og uden rørskadeforsikring, kumme og glasforsikring. Det er og har de seneste 8 år været bestyrelsens vurdering, at man kun skal forsikre sig for større skader. Ligesom at det ikke kan betale sig at have rørskadeforsikret, specielt ikke i gamle installationer.

Ejere af ejerlejligheder kan ikke tegne egne forsikringer på nogen form for bygningsdele eller installationer.
Ejere kan/skal selv forsikre sit indbo. Det er således, at hvis der opstår en defekt i en bygningsinstallation der medfører skade på indbo vil det altid – uanset bygningsforsikringens udformning – være ejerens egen indboforsikring der skal behandle skaden. Pågældende selskab hvori der er tegnet indboforsikring kan i visse tilfælde rette en regressag mod bygningsforsikringsselskabet. Hvis en skade skyldes en håndværker der har haft et uheld, kan pågældende ejer/ejeres forsikringsselskab rette regressag mod det pågældende håndværksfirma. DOG – hvis pågældende håndværksfirma ikke har en erhvervsansvarsforsikring og ikke selv
kan erstatte, hænger indboforsikringsselskabet på indboskaden/erne og ejeren bliver belastet med eventuel selvrisiko og stor risiko for præmieforhøjelse.

For skadessituationer med relation til bygningsforsikringen tegnet af ejerforeningen er det bygningsforsikringen der behandler skaden og hvis skadesvolderen er et håndværksfirma rejses regressag
mod pågældende firma med tilsvarende betingelser som anført ovenfor.

Derfor er det vigtigt, at det renoveringsarbejde de enkelte ejere gennemfører i lejlighederne også udføres under hensyn til ovennævnte, herunder at de håndværkere der vælges er kompetente og har autorisationer og erhvervsansvarsforsikring i orden. Der er ikke lovkrav for, at en håndværksvirksomhed
skal have en erhvervsansvarsforsikring.

Bestyrelsen hverken kan eller vil bestemme, hvilke håndværkere de enkelte ejere anvender. Men der observeres mange forskellige firmabiler på parkeringspladserne. Ved valg af ”fremmede” håndværkere anmoder ejerforeningen om et forsikringscertifikat hvoraf det fremgår, at pågældende firma har forsikring
med fyldestgørende dækning.

Af hensyn til de ovenfor beskrevne forhold gives hermed følgende opfordringer til ejere når der gås i gang med en mindre eller større renovering i en lejlighed:

1. Kontakt ejerforeningens driftsansvarlig eller ejendomsassistent for rådgivning og vurdering af om den aktuelle renovering kræver, at ejerforeningen samtidigt skal kontrollere og eventuelt udføre isoleringsarbejde i facaderne eller gennemføre renovering af fællesinstallationer. Ligeledes at ejerforeningen forud bliver bekendt med renoveringsforløbet og tidsplanen, således at der kan varsles, hvis en renovering har indflydelse på andre lejligheders forsyninger eller medfører støjgener. Ligesom ejerforeningen modtager de fornødne oplysninger om de valgte håndværksfirmaer.

Hvis der udføres gør det selv renovering påtager man sig selv et ansvar, og den eneste måde man kan forsikre sig på, er ved – hvis man kan – at tegne en all-risk forsikring.

De håndværkere der er angivet på foreningens håndværkerliste med betegnelsen – normalt anvendte firmaer – har autorisationer og forsikringsforhold i orden. Det bliver løbende kontrolleret af Ejerforeningen.

Hvis man ikke ønsker at inddrage ejerforeningen opfordres der kraftigt til, at man er opmærksom på, at de håndværkere man vælger, har autorisationer og fyldestgørende erhvervsansvarsforsikring. Ejerforeningen kræver, at der er en dækningssum på min. kr. 10 mio.

Skrivelsen er foranlediget af nogle uheldige episoder i forbindelse med en – ny – ejeres renovering.
Renoveringen blev primært udført som – gør det selv – arbejde. Uden at ejerforeningen kunne få fyldestgørende autorisations- og forsikringsoplysninger. Ligeledes var renoveringen ikke planlagt og strakte sig over meget lang tid. Ejeren ønskede ikke at samarbejde med ejerforeningen.

Der er de seneste 2 år vedlagt lignende skrivelse til nye ejere. Skrivelsen er vedlagt standardejerlejlighedsskemaet som Ejerforeningen skal udfylde i forbindelse med handler.

Ret hellere henvendelse en gang for meget, end at der undlades en henvendelse.

Bestyrelsen.

Vedtaget som bilag til husordenen på Ejerforeningens generalforsamling 24. marts 2022.

BILAG 2
Rev. marts 2012,
Ajourført marts 2022.

Håndværkerreglement med retningslinjer for renovering i lejligheder.

Ejerforeningen foranlediger reglementet udleveret til normalt benyttede håndværkere. Hvis der benyttes andre/egne håndværkere, er ejeren ansvarlig for, at retningslinjerne udleveres til pågældende
virksomhed eller anden ansvarlig for renoveringen med påbud om overholdelse af retningslinjerne.
Retningslinjerne gælder også for selvbyggere/gør det selv renovatører.

Følgende retningslinjer skal overholdes:

Færdsel på og anden anvendelse af fællesarealerne
Ved større renoveringer med transport af værktøj, materialer og affald skal der på indgangs, altangangs og altangulve afdækkes med gulvpap eller masonitplader. Fællesarealer, herunder grønne områder, må ikke benyttes uden forudgående aftale med ejendomsassistenten eller formanden for ejerforeningen.

Opstilling af containere, oplagring af materialer, maskiner og større værktøjer på fællesarealerne
Opstilling af ovennævnte må ikke finde sted på fællesarealerne uden forudgående aftale med ejendomsassistenten eller formanden.
Anvisninger fra ejendomsassistenten eller formand skal følges.

1.3 Anvendelse af elevatorer
De i elevatoren opsatte regler skal overholdes.
Hvis elevatoren benyttes til transport af byggematerialer og/eller større værktøjer, skal det forud aftales med ejendomsassistenten for indsættelse af gulv og sidebeskyttelsesplader.
Hvis elevatoren benyttes til forurenende transport, skal den rengøres efterfølgende og altid senest ved daglig arbejdstids ophør.
Hvis der forårsages stop eller anden skade, der medfører tilkald og reparation, er pågældende bruger
ansvarlig og erstatningspligtig.

1.4 Renholdelse
Benyttede fællesarealer, indgange, elevator m.m., der forurenes/tilsmudses skal der efter pågældende forurening/tilsmudsning rengøres til rimelig stand. Hver dag ved arbejdstids ophør skal alt afdækning på fællesarealer fjernes og arealerne totalt rengøres. Undtagelse kun efter aftale med ejendomsassistent eller formand.

1.5 Byggeaffald.
Byggeaffald kan ikke bortskaffes via storskraldsordningen.
Derfor skal byggeaffald fjernes af håndværkerne eller af ejeren af lejligheden.
Henlæggelse af byggeaffald på fællesarealerne må kun ske efter forudgående aftale med ejendomsassistenten.
Henlæggelsesstedet og perioden, som ejendomsassistenten anviser, skal efterkommes.

2.1 Støj
Støjende arbejde må kun udføres efter forudgående aftale – generelt mindst 4 døgn før – med ejendomsassistenten. Ejendomsassistenten foranlediger opsætning af opslag med varsling om støjende arbejde i pågældende og nærmeste ind/opgange. Varslingen skal generelt være opsat mindst 3 døgn før arbejdets opstart. Varslingen om støj skal dække hele arbejdsperioden. Hvis der skal udføres arbejde, der støjer voldsomt, (f.eks. ophugning af beton etc.), skal denne periode væres anført specielt i varslingen.

Støjende renoveringsarbejde må kun udføres hverdage i tidsrummet mellem 07.30 og 17.00.

Hvis beboere som følge af varslingen anmoder ejendomsassistenten om friholdelse af en bestemt dag på grund af aftalt gæstebud eller sygdom, kan ejendomsassistenten, efter vurdering, meddele, at pågældende dag eller mindre dagsperiode skal friholdes for støjende arbejde, Et sådan påbud fra ejendomsassistenten skal respekteres.

3.1 Indgreb i bygningskonstruktionen eller fælles bygningselementer
Nedennævnte må ikke udføres uden forudgående aftale med ejendomsassistenten og/eller formanden.
Indgreb i facadeelementer, hverken konstruktions- eller farveændringer.
Bores, skæres eller fræses i betonvægge eller etageadskillelseselementer.
Indlægning af supplerende betonlag eller gulvbelægninger på gulve.
Det er KUN tilladt at bore maks. 10 m.m. huller i maks. 70 m.m. dybde.

3.2 Udskiftning af væg- eller gulvfliser
Der må ikke lægges nye fliser eller anden gulvbelægning oven på eksisterende fliser. Ligesom det kun er tilladt at afhugge eksisterende fliser/klinker på vægge og gulve, samt render til enkelte røromlægninger i det eksisterende slidlag.
Ophugning til enkelte rør i slidlaget kun efter vejledning fra ejendomsassistent og/eller formand, da der under ingen omstændigheder må hugges ned i etageadskillelsen (slidlag og etageelementerne ligger meget tæt).
Ved brug af ”fremmede” håndværkere skal ejendomsassistenten og/eller formanden informere og anvise om forholdene.

4.1 Indgreb i fælles rørinstallationer
Varmerør, brugsvandsrør og afløbsrør, de lodrette, inde i installationsskakten er fælles installation og vedligeholdes dermed af ejerforeningen/fællesskabet. Udskiftning eller ændring af disse foretages alene af ejerforeningen og foreningens normalt benyttede håndværkere og under ledelse af ejendomsassistent
og/eller formand.

4.2 Afbrydelse af varme- eller vandforsyning til lejligheder.
Der må ikke uden forudgående aftale med ejendomsassistenten og/eller formanden foretages afbrydelse/lukning af ovennævnte forsyninger.
I tilfælde af at det er nødvendigt med lukning for tilførslen i mere end maks. en halv time skal der med opslag varsles om lukningen.
Ved akut opstået behov for lukning, varsles der – af ejendomsassistenten – ved direkte henvendelse til øvrige beboere på pågældende forsyningsledning.

4.3 Ændringer i lejligheder
Der må ikke uden forudgående aftale med ejendomsassistenten og/eller formanden fortages ændringer af varmeinstallationen herunder fjernes radiatorer. Ønsker om reducering af radiatorer, kan efterkommes, hvis der foreligger arealberegning af det samlede varmeafgivelsesareal.
Der må ikke uden forudgående aftale med ejendomsassistenten og/eller formanden installeres alternative varmekilder herunder gulvvarme.

Tilsidesættelse af ovennævnte retningslinjer kan medføre krav til lejlighedsejeren om, at det ændrede tilbageføres. Der henvises i øvrigt til ejerforeningens vedtægt og husorden.

Bestyrelsen anbefaler, at der anvendes de af ejerforeningen godkendte og normalt anvendte håndværkere, da disse kender bygningerne og installationer samt øvrige forhold.
Anvender man ikke disse anbefalede installatører, ER DET ET UFRAVIGELIGT KRAV, AT DER UDELUKKENDE ANVENDES EL OG VVS INSTALLATIONSFIRMAER MED AUTORISATION. Ejerforeningen kan kræve at se dokumentation for autorisationen.

Vedtaget som bilag til husordenen på foreningens generalforsamling den 15. marts 2011 og d. 24. marts 2022.